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??租金上涨引起的政策风暴,在9月持续发酵。

??8月底以来,包括北京、成都、深圳在内,多个一、二线城市通过发布文件和警示、举行约谈等多种方式,加大对住房租赁市场的整治力度。

??此外,9月3日,有媒体报道指出,北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务。

??21世纪经济报道记者注意到,在整顿租赁市场秩序、审视“租金贷”等政策以外,深圳为代表的一些地方,开始重新反思租赁市场的定价机制,这也成为近期的关注焦点。

??各地密集发文

??为进一步规范住房租赁市场,各地相继采取了一系列管控的措施。

??8月9日,北京市住建委联合市银监局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公 寓等15家主流网站,明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源,并重申将严查这些中介机构的资金来源和流向,一旦查实将从严处罚。

??据了解,截至8月31日,北京共下架学区房、群租房等违法违规房源信息共约92万条,冻结违规用户账号数量约7万个。

??8月22日,南京市房管部门在座谈会上与从事房屋租赁的诸多企业就部分一二线城市租金上涨过快的现象进行了探讨,指出租赁企业不得为抢占市场份额而恶性竞争、哄抬租房价格、垄断租赁房源,要求到场的租赁企业代表加强租赁市场的监测分析,稳定住房租赁价格,规范市场秩序。

??8月23日,天津提出将开展住房租赁市场转向整治活动,严查以中介机构名义抢占房源、赚取租金差价;住房租赁企业哄抬租金扰乱市场秩序、不按规定进行房屋租赁登记备案;媒体恶意炒作住房租金上涨、制造市场恐慌等违法违规行为。

??此外,8月25日至今,苏州、西安等地也先后发布了发展和规范住房租赁市场的文件。

??不仅是市场整顿,在近期引起热议的“租金贷”,也成为了近期政策调整的重要板块。

??8月31日,郑州市房管局在其网站贴出“房屋租赁消费警示”,表示“部分经纪机构、租赁企业通过隐瞒、欺诈的方式诱导承租人使用‘租房贷’,并产生经济纠纷”,对消费者提出选择正规的租赁企业等多条建议。

??而上述西安市有关文件更是明确提出,住房租赁合同中,不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。

??同时,一些金融机构也开始收紧了“租金贷”业务。9月3日,据媒体报道,近日北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务,其中北京银行将重新审查住房租赁企业信贷业务的审批流程。

??易居研究院副院长杨红旭向21世纪经济报道记者指出,6月28日的七部委发起的整顿房地产市场秩序的行动中,就包含了住房租赁市场。而近期租金价格上涨,市场秩序混乱引起舆论广泛关注,是各地近期密集出台政策的主要原因,“调控既稳定房价,也要稳定房租”。

??价格管制与租房补贴

??在近期诸多城市的租赁市场新政中,深圳提出的“稳租金”尝试,由于涉及租赁市场定价机制的改革尝试,引起广泛讨论。

??8月29日,深圳市规划和国土资源委员会房地产业处人士表示,深圳正在探索限定租金、限定租期的双限租赁房制度,将推出“稳租金商品房”项目。此类项目将控制房源租金年增减幅度,不超过5%。首 个试点项目“塘朗城精品公 寓”将于明年推出,首批房源248套。

??一直以来,“价格管制”与“租房补贴”,作为分别从供给端和需求端调控租赁市场,提供住房保障的政策手段,其孰优孰劣在各方争论不休。

??“价格管制”的代表是德国。其2012年12月修改的《住房租赁法》规定,房租3年内涨幅不得超过15%,而2015年《租金刹车法》再规定,房东再出租住房,租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的10%。

??而由租房补贴衍生出来的住房租赁券制度,则被认为是美国目前最主要的住房保障手段之一。1998年,美国国会通过了《品质住房和工作责任法》,并推出了旨在帮助中低收入家庭、老年人和残疾人的“住房选择优 惠券”(Housing Choice Vouchers)项目。

??这一住房租赁券被用来填补家庭调整后收入的30%,和支付标准(地方住房管理机构动态设定的公平市场租金的90%-110%)之间的差值。

??21世纪经济报道记者注意到,“稳租金”的相关表述,并未出现在2017年10月发布的《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中。

??但这一文件在“推进公共租赁住房货币化”部分曾提到,要“全面构建实物保障和货币补贴相结合的公共租赁住房供应体系,并逐步提高货币补贴的比例,探索发行住房租赁券,创新货币补贴形式。”

??但多位租赁研究机构人士均指出,在备案制度不完善的前提下,对于租金价格这一市场机制形成的产物,不管是涨幅管控还是租房券,其落地都应谨慎。

??“控制租金价格涨幅的尝试很难在大范围推广,深圳的尝试也只能在国企控制的新增房源进行。”杨红旭表示,从国内市场来看,由于散户房东比例较大,造成租赁市场备案登记率较低,政府很难掌握散户房东的租赁行为,对租金价格波动的控制也就无从谈起。

??“相对而言,租金管制容易削减对增量供给的激励,形成过度需求,降低房东修缮意愿。而需求端补贴是比较有效和公平的政策。”贝壳研究院首席分析师许小乐表示。

??许小乐同时向21世纪经济报道记者指出,在备案登记率较低的背景下,我国推行租金评估机制的条件还不够完善,实现精准评估的难度较大。